ABS, MBS와 리츠(REITs) - 부동산의 유동화

 예전에 이 블로그의 다른 글에서 언급한 내용이지만 나는 지금은 완전한 공학인이지만 학부생 시절에는 금융권 취업을 준비하면서 그 중 특히 부동산 관련 부서들을 지원하였다. 일반인들에게 부동산 투자라하면 건물을 직접적으로 사고 파는 정도만 떠올릴 테지만, 전문투자자들이나 기업단위의 입장에서는 유동화된 리츠나 MBS 혹은 개발업과 신탁업 운영업 등이 상당 부분을 차지한다. 내가 이쪽에 관해 관심을 끊은지 오래되어서 이따금씩 지인들에게 질문이 들어오면 과거에 기억하던 내용조차 헷갈리기 시작하므로 내가 쓸일이 없더라도 정리를 해두는게 좋겠다 싶었다.

 

 사실 이러한 상품들의 이해를 돕기 위해서는 외환위기 이후의 국내 금융의 역사와 금융법들이 어떻게 개정되어 왔는지를 알아두는게 좋지만, 내 자신이 까먹은 내용이고 지금 관련 자료 수첩이 어딨는지도 모르겠고 얘기가 길어지니 넘어가겠다. 하지만 진짜 관심이 있는 사람이라면 이런 투자 종목들이 어떤 법이 개정되면서 어떻게 변해왔는지 꼭 찾아보는걸 추천한다. 아주 간략하게 지금 설명하자면, 외환위기 때와 미국금융위기 때의 부동산 가격 하락 시기를 겪을 당시마다 이런 상품들이 생성되고 개선되어졌다. 거대한 단위의 부동산을 기업의 주식처럼 잘게 쪼개서 상품화 시키면서, 시장을 혼란시키지 않고 부동산을 적정 가치에 시장에 공급하면서 리스크를 조정하기 위해 이런 상품들이 생기고 특징이 조금씩 변해갔다.

 즉 이런한 부동산 유동화 자산의 존재 이유는 매도 중 부동산의 가격을 안정시키고, 비교적 적은 리스크로 부동산에 간접투자 기회를 만들고, 건설 및 부동산 경기를 적정 수준으로 유지시키고, 부동산 시장의 선진화와 투명화를 이끄는데 있다. 그러나 과거 국내의 이러한 상품들은 주 목적이 기업의 구조조정 과정에서의 타격을 줄이는 것에 그 중점을 두었기에 공모 상품은 거의 존재하지 않았고 지금도 많이 개선되었음에도 공모 상품이 있어도 구매하는게 상당히 번거로운 것으로 알고 있다. (공모 상품이란 일반인들에게 공개되어 구매자를 모집하는 상품이고 사모와 반대되는 개념이다.)

 

  기본 배경에서 넘어와서 용어 설명을 하면 ABS는 Assets Backed Securities의 약자로 '자산 담보부 채권'을 의미하며, MBS는 Mortgage Backed Securities 의 약자로 '주택 저당 증권'을 의미한다. 이름에서 눈치를 챈 사람들이 많겠지만 그 유명한 미국의 모기지론-서브프라임 도산 사태를 초래한 상품이 이 MBS에 근거한다. 그리고 REITs는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 '부동산 자산신탁'이라는 의미이다.  (서브프라임이란 신용도가 중위층정도로 낮은 사람들이고, 이러한 사람들의 MBS를 다른 상품과 묶어서 판매해 등급을 올려서 판매한 상품이 미국 금융 위기를 발생시켰다.)

 

 참고로 채권, 증권, 신탁이라는 이름의 차이는 초기 이들 상품이 만들어 질 때, 자산을 유동화 하는데 있어서 세부적인 차이로 인해 갈리게 된 이름이며 실질적인 차이는 거의 없다고 보아도 된다. 이름 그대로 뜻풀이를 하자면 증권은 그 자산을 가지고 있다는 증서이며 주식, 채권등도 이에 포함된다. 채권은 말 그대로 채무 이행을 받을 권리이며 해당 재산을 담보로 나의 돈을 빌려주고 이자와 원금을 받는 방식이다. 마지막으로 신탁은 위탁자가 수탁자에게 자신의 재산과 관리 권한의 일부를 맡기고 적정 대가를 얻는 상품이다. (무엇이 됐든 최종 상품은 대부분 채권형식이기 때문에 실제 투자하는데 있어서는 상품의 대상이 무엇인지가 다를 뿐이다. 이름에서 알 수 있듯이 ABS는 MBS를 포함하는 더 큰 범위의 상품이 된다.)

 

한국은행 그림자료 첨부

 이후 이들 유동화 자산을 어떻게 만드는지에 대해 서술하려고 했으나 말로 설명하기는 복잡하여 그림자료를 첨부한다. 위의 그림자료는 가장 일반화된 자료이며, 상품마다 조금씩 그 과정이 다르며 (예를들어 그림에서는 채무자가 수탁기관과 직접관여하지만, 상품에 따라 채무자가 자산관리자에게 원리금을 제공하고 자산보유자가 수탁기관과 다시 연결되기도 한다.) 내가 가지고 있는 자료는 옛날 자료라 현재의 상품과는 또 다를 수 있기 때문에 자세한 내용은 넘어가는 것이 좋겠다.